L'extinction de la copropriété fait référence à la disparition de la propriété commune d'un bien donné par plusieurs personnes. La copropriété est la possession partagée d'un bien par plusieurs titulaires, à chacun desquels sont attribuées des parts de propriété.

Causes de l'extinction de la copropriété

La cause la plus courante de l'extinction de la copropriété est la volonté des copropriétaires de ne plus faire partie de cette communauté. Cependant, ce n'est pas la seule cause.

Lorsque l'extinction de la copropriété ne peut pas être effectuée d'un commun accord et que le bien est indivisible, la division du bien se fera par enchères.

Les causes d'extinction de la copropriété sont définies dans le Code civil dans les articles 395 à 406. Il convient également de prendre en compte la loi de procédure civile dans le cas où la division des biens doit être réalisée par une vente judiciaire.

Les causes d'extinction de la copropriété sont, en principe, les mêmes que celles de l'extinction du domaine, comme l'abandon, la destruction ou l'usurpation, entre autres.

Cependant, en raison des caractéristiques de la copropriété, le Code civil établit certaines causes spécifiques :

Renonciation des droits des copropriétaires au profit de l'un d'entre eux.
Vente du bien à un tiers et distribution du produit entre les participants à la communauté.
Division de la chose commune : Tout copropriétaire a le droit de demander la division des biens. Il s'agit d'une procédure judiciaire. Le début de la division d'un bien commun déclare l'extinction de la copropriété. Le résultat peut être une division matérielle, constituant une propriété horizontale, ou économique si le bien est indivisible. Dans ce cas, l'un des copropriétaires conserve la titularité et les autres reçoivent une indemnisation selon leurs parts. Il peut aussi être procédé à une division par enchères si aucun accord n'est trouvé entre les parties.

Extinction de la copropriété par accord mutuel :

L'extinction de la copropriété peut être réalisée par accord mutuel, en choisissant l'une des formes prévues, que ce soit par l'achat des parts indivises de l'autre copropriétaire, ou par la rémunération de celui qui souhaite se retirer de la copropriété.

Il est également possible que le bien soit vendu et que les copropriétaires se répartissent l'argent en fonction de leurs parts respectives.

Les copropriétaires optant pour un accord doivent réaliser une évaluation du bien qu'ils souhaitent diviser et établir des préaccords sur la méthode d'évaluation, ainsi qu'un engagement à accepter cette évaluation.

L'acte d'extinction de copropriété peut être rédigé devant un notaire, avec le paiement des taxes correspondantes.

Dans le cas d'un bien immobilier qui constitue la résidence familiale d'un couple en cours de divorce ou de séparation, l'extinction de la copropriété doit être mentionnée dans l'accord de régulation.

Si cet accord est validé par le tribunal, il devient avec le jugement l'acte d'extinction de la copropriété. Dans ce cas, contrairement au divorce devant notaire, la taxe sur les actes juridiques documentés n'est pas applicable.

Extinction de la copropriété par voie judiciaire :

Si les copropriétaires ne sont pas d'accord, que ce soit sur le prix ou sur la manière de diviser le bien, le seul recours possible est de saisir la justice en déposant une demande de division de la chose commune.

L'action de division de la chose commune consiste à demander au tribunal l'extinction de la copropriété, soit par l'attribution à chaque copropriétaire de sa part correspondante si la propriété est divisible, soit par la vente du bien et la distribution de l'argent obtenu, si le bien est indivisible.

En réalité, il n'existe pas de procédure spécifique pour mettre en œuvre la sentence de division de la chose commune, l'objectif étant de réaliser cette procédure de la manière la plus expéditive possible, sans enfreindre les droits des parties.

C'est pourquoi l'une des procédures les plus utilisées est celle prévue par l'article 670 de la loi de procédure civile, qui prévoit la mise aux enchères publiques du bien.

Documentation nécessaire :

Titres de propriété des biens objets de la dissolution de la communauté.
Carte d'identité des copropriétaires. Si une société est impliquée, les pouvoirs ou la nomination des administrateurs en cours.
Pour les propriétés urbaines, certificat de la communauté de propriétaires indiquant que les charges de la communauté sont à jour.
Références cadastrales des biens (dernier reçu de la taxe foncière).
Si les biens sont ou non loués.
Valeur attribuée à chaque bien.
Modalités d'attribution des biens aux copropriétaires.
Modalités de paiement des frais de l'opération : notaire, taxe de plus-value municipale (si le bien est urbain).

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